외국인도 확정일자 — 체류지 변경신고 15일, 안 하면 보증금을 날린다

결론: 한국에서 월세·전세로 집을 구한 외국인 장기 체류자는 이사한 날부터 15일 안에 출입국·외국인청에 체류지 변경신고를 하고, 같은 날 동(행정복지센터)에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 이 글은 외국인등록을 하고 집을 임차해 사는 사람에게만 해당한다.

몰랐을 때: 체류지 변경신고를 15일 안에 하지 않으면 100만원 이하의 과태료 대상이 된다. 더 큰 문제는 돈이다 — 집이 경매에 넘어갈 때 확정일자와 체류지 변경신고를 함께 갖추지 못한 세입자는 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리(우선변제권)를 주장하기 어렵다. 전세 보증금은 보통 수천만원~수억원, 월세 보증금도 수백만원~수천만원이어서 이 권리가 없으면 그 돈을 그대로 떼일 수 있다.

외국인도 국적과 관계없이 확정일자를 받을 수 있다. 외국인은 내국인의 '전입신고' 대신 체류지 변경신고가 그 역할을 한다. 대법원은 2016년 판결(2014다218030)에서 외국인등록과 체류지 변경신고를 마친 외국인에게 임차권의 대항력을 인정했다. 우선변제권까지 받으려면 주택 인도·체류지 변경신고·확정일자 세 가지를 모두 갖춰야 한다.

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여정 단계: ④여행 중 · 확인 2026-11-08